Warszawskie nieruchomości – jak osiągnąć najwyższą stopę zwrotu z inwestycji?

Ariel Banaszewski: Dlaczego Pana zdaniem warto inwestować w mieszkania?

Dariusz Sawicki: W dobie niskooprocentowanych depozytów bankowych i zawirowań ekonomicznych ta forma inwestycji znacznie zyskała na atrakcyjności. Mimo pewnych ryzyk związanych z procesem wynajmu taki zakup inwestycyjny z dwóch powodów jest ekonomicznie uzasadniony. Po pierwsze jest to bezpieczna w stosunku do depozytów bankowych, inwestowania na giełdzie czy inwestowania w fundusze, lokata kapitału. A po drugie daje dziś możliwość osiągnięcia rentowności na poziomie 5-6% netto, co w stosunku do proponowanych przez banki 1-2% „na lokacie” jest kuszące.

Jak wybrać nieruchomość pod długotrwałą inwestycję? Czym się kierować, żeby korzystnie ulokować pieniądze, jeśli decydujemy się na zakup mieszkania pod wynajem?

Ważny jest taki wybór mieszkania, który pozwoli zainwestować bezpiecznie i da możliwość osiągnięcia wspomnianej rentowności. Z całą pewnością najistotniejszym czynnikiem jest lokalizacja. Co do zasady szeroko pojęte centrum miasta to pierwszy ważny element. Kolejne czynniki to: wielkość powierzchni, ilość pokoi, rodzaj budownictwa (apartamentowce, kamienice, budynki powojenne, wielka płyta itp.). Nie ma jednego słusznego wyboru. Właściwie wszystko zależy od zbioru tych czynników. Równie atrakcyjne może być mieszkanie typu studio w apartamentowcu, jak i M3 w wielkiej płycie. Każdy z wyborów wymaga odpowiedzi na szereg pytań dotyczących profilu docelowego lokatora. Mając świadomość, kim będzie lokator wiadomym jest jak mieszkanie wykończyć, jak umeblować, na co zwrócić uwagę. A wszystko po to, aby nasza inwestycja była jak możliwie najbardziej atrakcyjna. Znamy wiele przykładów „przeinwestowania” w mieszkanie, w którym potencjał najmu jest z różnych względów ograniczony. Często spotykanym błędem jest zastosowanie zbyt wyszukanych rozwiązań np. remontu czy modernizacji mieszkania w stosunku do siły nabywczej związanej z jego potencjałem.

Dlaczego warto skorzystać z usługi doradcy inwestycyjnego. Jakieczynniki bierze pod uwagę doradca inwestycyjny szacując wartość inwestycji?

Duża część inwestorów dokonuje inwestycji bez długofalowego planu, kupuje pewne nieruchomości nie do końca wiedząc, czemu one mają służyć, kto będzie je później użytkował i w jakim celu. To błędne podejście.  Jak w każdym biznesie niezbędne jest określenie wielu czynników: potencjału danej nieruchomości, grupy docelowej, możliwej wysokości czynszu najmu, rentowności, i po to jest potrzebny doradca. Jeśli rentowność wynosi 5-6% - w przypadku mieszkań, bo na lokalach użytkowych powinna wynosić 7-8%, to można taką inwestycję rozważać. Jeśli wskaźnik ten jest niższy, oscyluje na poziomie poniżej 5%, to nie zarekomenduję takiego zakupu nawet, jeśli cena jest atrakcyjna. Doradca inwestycyjny bierze pod uwagę wiele czynników. Sama cena mówi za mało.

Doradcy inwestycyjni czasem oferują bezpłatne spotkania doradcze. Jak się przygotować do spotkania z doradcą inwestycyjnym w obszarze nieruchomości?

Przede wszystkim musimy określić budżet, który faktycznie chcemy przeznaczyć na inwestycję. Zakładam, że każdy z inwestorów, z którym pracuję chciałby mieć jak najwyższą stopę zwrotu z inwestycji a jednocześnie jak najbezpieczniejszą lokatę. Mając informacje o realnym budżecie, który jest do dyspozycji jestem w stanie zaproponować określony segment rynku i poprowadzić cały proces. To jest oczywiście wymarzona i komfortowa sytuacja dla doradcy inwestycyjnego w obszarze nieruchomości. Najczęściej jednak inwestorzy przychodzą z konkretnymi wizjami tego, w co chcą zainwestować i nie zawsze są to wizje trafne. Doradca inwestycyjny jest obiektywny. Jeśli wybór klienta jest moim zdaniem z jakiegoś powodu zły, staram się to klientowi uświadomić.

Czy trendy i moda mają duży wpływ na rynek nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe?

Od paru lat, w Warszawie, można zaobserwować rosnącą popularność mieszkań zlokalizowanych w kamienicach. Ta popularność wynika z lokalizacji takich lokali, oraz z ich charakteru. Są przestronne – od 3 metrów wzwyż, pomieszczenia mają duży metraż – zwykle około 20 m2. Takie mieszkania są bardzo pożądane przez pewną grupę klientów. Nie jest łatwo kupić tego typu mieszkanie i są one, oczywiście w stosunku do innych segmentów rynku –dosyć drogie. Jeszcze w latach 2007-2008 różnice pomiędzy cenami mieszkań w kamienicach a innymi segmentami rynku, jak mieszkania nowe, na ekskluzywnych osiedlach, były dużo niższe niż dzisiaj. Lokale w kamienicach zdecydowanie zyskały w stosunku do reszty. Ten trend wynika z popytu, który przewyższa podaż, a wiadomo, że tego segmentu nie da się powiększyć, co wpływa na wysokość ceny. Lokalizacyjne trendy to Powiśle, które w ostatnich kilku latach stało się modne i drogie. Tam popularnością cieszą się apartamentowce ale i też kamienice. Niezmiennie, od lat uznaniem cieszy się Saska Kępa, Stary Mokotów - tam dobrą renomę ma Eko Park przy Polu Mokotowskim. Zdecydowanie zyskała też Stara Ochota.

Czy kupno własnego mieszkania można traktować jak inwestycję?

Zdecydowanie tak. Zakup mieszkania dla samego siebie niewiele się różni od zakupu stricte inwestycyjnego. Dlaczego? Kiedyś wybór mieszkania, to była decyzja na całe życie. Dziś takie podejście spotykane jest zdecydowanie rzadziej. Trzeba pamiętać, że nasza mobilność jest teraz zdecydowanie większa. Wcześniej czy później będziemy mieszkanie sprzedawać. Z powodu chęci zmiany na większe, zmiany miejsca pracy – miasta, kraju, zmiany sytuacji życiowej lub ekonomicznej. Aspekt inwestycyjny musimy brać pod uwagę, czyli mieć świadomość, że to mieszkanie nadal, mimo upływu lat, powinno być interesujące i atrakcyjne dla potencjalnego nabywcy lub najemcy.  Zakup na własne potrzeby to również inwestycja i podlega tym samym prawom.

Czym się więc kierować wybierając mieszkanie dla siebie?

Warto wiedzieć, czego oczekujemy od przyszłego, własnego mieszkania. Warto sobie uświadomić swoje potrzeby. Czym jest dla nas mieszkanie? Tylko „sypialnią”, czy miejscem gdzie spędzamy większość czasu? Czy należymy do domatorów, czy do ludzi „uciekających” w miasto? W Warszawie każda z 18 dzielnic oferuje nieco inny „klimat”. Świadomość własnego stylu życia jest kluczem do trafnego wyboru własnego mieszkania. Często spotykanym błędem jest wybór lokalizacji pod kątem dobrego dojazdu do pracy. Owszem, ważny czynnik, szczególnie w warszawskich warunkach poruszania się po mieście, ale jeśli to kryterium wiodące, to motywacja taka może skończyć się finalnie niefortunnym wyborem.

Lepiej wynająć czy lepiej kupić?

Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli ktoś nie jest przekonany czy Warszawa to będzie jego miejsce do życia i nie jest pewien czy spędzi minimum 5 lat w danym mieszkaniu, to prawdopodobnie bardziej opłacalną dla niego formą będzie najem. Jeśli decydujemy się na stałe zamieszkanie w danym miejscu, dłużej niż 5 lat, to zakup jest decyzją bardziej trafną pod względem ekonomicznym, o ile oczywiście warunki zakupu będą korzystne i nie chodzi tu tylko o cenę, ale też koszt kredytu, jeśli zamierzamy skorzystać z takiej formy finansowania. Dodatkowo dochodzi tu też kwestia mentalności. W Polsce silny jest kult własności, nie wszyscy też są gotowi na to by długotrwale wynajmować mieszkania. Pokutuje przekonanie, że jeśli się wynajmuje to  „ładuje” się pieniądze niejako w próżnię, bo do czyjejś kieszeni. To przekonanie często prowadzi do strat finansowych. Kluczem do podjęcia decyzji, co lepsze, jest indywidualna sytuacja klienta i jego potrzeby.